KERTAS 2 (LARAS SASTERA)
Semua pelajar PU1F3 dikehendaki menjawab soalan laras sastera di bawah dengan lengkap (mengikut format esei sebenarnya)
Soalan:
Pengenalan konsep 'bina dulu, jual kemudian' merupakan salah satu usaha kerajaan dalam menangani masalah perumaha di negara kita. Bincangkan rasional kerajaan melaksanakan konsep tersebut dan huraikan kesan-kesannya.
Subscribe to:
Post Comments (Atom)
Konsep “bina dulu, jual kemudian” merupakan salah satu usaha yang dicadangkan oleh bekas Perdana Menteri Malaysia ke-5, Datuk Seri Abdullah Ahmad Badawi. Pengenalan konsep ini bertujuan untuk menangani masalah perumahan yang sering berlaku di negara Malaysia.
ReplyDeleteAntara masalah perumahan yang paling kerap dihadapi dinegara kita ialah para pembeli terpaksa membayar pinjaman bank dan sekali gus sewa rumah kerana rumah yang dibeli terbengkalai atau belum mendapat sijil kelayakan menduduki (CF). Bukan itu sahaja, terdapat juga kes pasangan yang membeli rumah sewaktu belum berkahwin dan hanya dapat menduduki rumah tersebut setelah beranak empat.
Cadangan bekas Perdana Menteri untuk mengkaji semula syarat pembelian rumah dengan kemungkinan mensyaratkan pemaju perumahan menyiapkan rumah mereka dahulu sebelum menjual kepada orang ramai sebaik-baiknya jangan ditinggalkan berlalu begitu sahaja. Hal ini demikian kerana dengan terlaksananya konsep tersebut, pihak pembeli tidak akan lagi merasa teraniaya manakala pihak penjual pula tidak berpeluang untuk menganiaya serta menipu pembeli lagi. Syarikat Perumahan Negara Berhad (SPNB) pula menganggap konsep “bina dulu, jual kemudian” adalah lebih baik berbanding formula 10:90 yang disarankan oleh Agensi Penarafan Malaysia (RAM) kerana pembeli tidak perlu membayar 10 peratus wang pendahuluan, sebaliknya hanya dikenakan bayaran tempahan sebanyak RM 500 bagi setiap unit perumahan yang ingin dibeli.
Bukan itu sahaja, konsep ini juga dianggap rasional kerana penbeli tidak perlu lagi bergantung terus kepada iklan-iklan serta promosi hebat yang disogok dengan hadiah dan janji manis pemaju sedangkan mereka perlu menunggu sehingga 24 bulan atau lebih untuk melihat rumah idaman siap dibina. Jika diteruskan juga sistem jual beli rumah pada masa kini, pembeli akan menghadapi risiko yang sangat besar terutama sekiranya pemaju menghadapi masalah kewangan ataupun projek terbengkalai. Akibatnya, pembeli yang harus menanggung sendirian segala kos kerugian akibat jual beli tersebut.
Selain itu, konsep “bina dulu, jual kemudian” ini dianggap rasional kerana sebelum ini sudah beribu kes dirujuk kepada Tribunal Tuntutan Pembeli Rumah (TTPR) yang penubuhannya berkuatkuasa pada 1 Disember 2002, dimana kebanyakan projek rumah yang telah dibeli, dibiarkan terbengkalai dan akhirnya terpaksa diselamatkan oleh kerajaan. Hal ini terbukti dengan mengkaji semula rekod Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan yang menyatakan sehingga akhir 2002, kerajaan berjaya memulihkan 359 projek yang melibatkan 67 792 unit rumah dan 47 887 pembeli daripada 544 projek terbengkalai (125 649 unit rumah) dengan keseluruha kos projek bernilai RM9.5 bilion.
Antara kesan positif yang diperoleh hasil daripada perlaksanaan konsep “bina dulu, jual kemudian” ialah pembeli berpeluang untuk melihat terus rumah yang siap dibina dan membuat penilaian sama ada hendak membelinya ataupun tidak. Perkara ini dapat memberi kepuasan kepada kedua-dua belah pihak iaitu pembeli dan pemaju kerana dapat menjalankan proses jual beli secara adil tanpa berlaku sebarang bentuk penipuan.
Manakala kesan negatifnya pula ialah pemaju yang menghadapi masalah terutama mengenai modal projek, berkemungkinan besar akan menambahkan kos projek ke dalam harga pembelian rumah. Hasilnya, pembeli juga sekali lagi yang harus membayar lebih untuk mendapatkan sesebuah rumah. Bukan itu sahaja, konsep bina-jual ini juga akan menyebabkan tidak banyak syarikat berhajat untuk menjadi pemaju kerana sumber modal jualan rumah sewaktu projek dijalankan sudah disekat. Hal ini terjadi kerana pihak bank enggan mengambil risiko untuk memberi pinjaman kepada pemaju terutama pemaju kecil.
Masalah perumahan yang sering berlaku di Malaysia boleh diibaratkan duri dalam daging. Masalah yang ditimbulkan ini sekiranya tidak dapat ditangani dengan tepat, pembangunan negara kita pasti dipengaruhi sedangkan masalah ini merupakan halangan bagi ekonomi negara kita untuk berkembang.
ReplyDeleteDatuk Hamzah Zainuddin,Timbalan Menteri Kementerian Perumahan dan Kerajaan tempatan menegaskan bahawa konsep “bina dulu, jual kemudian” yang dicadangkan oleh bekas Perdana Menteri Malaysia ke-5, Datuk Seri Abdullah Ahmad Badawi adalah bertujuan untuk menangani masalah perumahan yang sering berlaku di negara Malaysia.
Mengikut konsep jual-bina, pembeli akan menandatangani perjanjian jual beli, biasanya akan membayar 10 peratus (RM15,000) dengan pelbagai cara yang ditawarkan oleh pemaju. Kemudian memohon pinjaman perumahan. Pembeli akan menunggu 24 bulan untuk rumah siap dan akan membayar faedah semasa kemajuan pembinaan. Sistem jual-bina kita di Malaysia ini amat kehadapan sehinggakan ada bank yang hanya mengenakan kadar faedah kurang dua peratus semasa pembinaan. lni kerana telah biasa dan percaya dengan projek berkenaan.
Bagi pemaju pula, setelah mereka mendapat segala kelulusan, pemaju akan meminjam sebanyak RM2 juta untuk pinjaman jejambat untuk memulakan projek ini. Dalam sistem sedia ada, sekurang-kurangnya 60 peratus rumah telah dijualkan derigan perjanjian jual beli ditandatangani dan disahkan oleh peguam terlibat, barulah wang ini dapat digunakan. Itu pun dengan sijil kerja siap yang disahkan oleh arkitek projek.Untuk projek bersaiz sebegini, kira-kira RM9 juta hingga RM11 juta diperlukan untuk kerja-kerja bangunan dan infrastruktur bagi menyiapkan keseluruhan projek. lni bermakna, 33 industri berkaitan pembinaan akan mendapat perniagaan baru (RM10 juta) dalam pasaran.
Dalam konsep ini, pihak bank akan mendapat perniagaan baru sebanyak RM2 juta dari pemaju dan RM15 juta dari pembeli-pembeli, jumlahnya RM17 juta.
Kerajaan negeri mendapat pendapatan awal dengan mengenakan premium (kira-kira 25 peratus daripada harga pasaran tanah). PBT dengan segala caj dan sumbangan turut memperoleh pendapatan awal, begitu juga JPS, Lembaga Juruukur Malaysia dan Perbadanan Urusan Air Selangor (PUAS). Konsultan yang lain seperti arkitek, jurutera-jurutera juga mesti dibayar yuran mereka.
Menerusi sistem jual-beli rumah pada masa ini, pembeli hanya membuat penilaian berdasarkan kepada brosur dan ia banyak mendatangkan risiko terutama sekiranya pemaju menghadapi masalah kewangan atau projek terbengkalai.
Malah apa yang diamalkan sekarang, hakikatnya pembeli sebenarnya yang membiayai syarikat pemaju untuk membina rumah.
Kebaikan konsep bina-jual pula pembeli boleh melihat terus rumah yang siap dibina dan membuat penilaian sama ada hendak membelinya ataupun tidak. Jika mutu binaannya menarik, ia pasti mendapat permintaan yang tinggi daripada orang ramai. Kesan ini boleh menggalak pemaju membina projek yang baru.
Bagi mengatasi masalah modal permulaan projek yang menelan belanja yang besar, penubuhan konsortium atau beberapa syarikat pemaju kecil bergabung, dilihat oleh seorang penganalisis ekonomi sebagai bukan mudah untuk dilakukan.
``Ini kerana apabila banyak kepala dalam satu projek, ia menyusahkan pengurusan dijalankan,'' katanya.
Namun, konsep bina-jual juga boleh menyebabkan tidak banyak syarikat berhajat menjadi pemaju. Ini kerana sumber modal daripada jualan rumah (sewaktu projek dilancarkan) sudah disekat, jadi hanya bank sahaja sumber untuk membiayai projek. Bank mana yang sanggup memberi pinjaman kepada pemaju jika pihak bank terlampau berkira dengan risiko - rumah yang disiapkan tiada pembeli?
Sekiranya cadangan konsep bina-jual diterima, kerajaan digesa memperkenalkan mekanisme pinjaman yang lebih mudah untuk membantu pembeli rumah.
Sebab, hanya kerajaan yang berkuasa untuk meminta semua institusi perbankan bertolak ansur dengan melonggarkan syarat pinjaman perumahan agar rakyat dapat membeli rumah termasuk kos rendah melalui konsep bina-jual.
Pada zaman ini, masalah perumahan semakin serius. Masalah ini sering diperdebatkan dengan pelbagai pihak terutama pembeli mahu kerajaan mengambil tindakan terhadap pemaju yang gagal menyiapkan projek perumahan mengikut tempoh dijanjikan. . Masalah ini ibaratkan duri dalam daging. Konsep “ bina dulu, jual kemudian” adalah diperkenalkan oleh Perdana Menteri Malaysia ke-5, Datuk Seri Abdullah Ahmad Badawi bagi menangani masalah perumahan.
ReplyDeleteKonsep ini merupakan satu tindakan yang rasional bagi Kerajaan Malaysia. Mengapakah saya berkata demikian? Kerajaan Malaysia telah membelanjakan sebanyak RM 4 Billion bagi memulihkan projek perumahan terbengkalai membabitkan 53,000 unit rumah kos rendah dan sederhana di seluruh negara sejak 1990. Pengerusi Eksekutif Syarikat Perumahan Negara Berhad (SPNB), Datuk Tengku Adnan Tengku Mansor, berkata kerajaan terpaksa menyediakan peruntukan besar bagi memulihkan projek perumahan terbengkalai di seluruh negara kerana mahu rakyat menikmati kemudahan itu. Perbuatan pemaju perumahan telah menyebabkan kerajaan mengalami kerugian dalam membelanjakan berbilion-bilion wang untuk menyelesaikan masalah ini. Pengenalan konsep ini dapat menyelesaikan masalah ini. Pemaju akan menjadi lebih bertanggungjawab dalam menyiapkan projek perumahan kerana mereka perlu menyiapkan projek perumahannya sebelum mereka menjualnya.
Tindakan pengenalan konsep ini boleh dikatakan rasional kerana boleh meringgankan beban pembeli. Kebanyakan pembeli telah membayar deposit serta membuat pinjaman daripada bank semasa membeli rumah yang belum disiapkan. Mereka terpaksa membayar pinjaman bank serta sewa bulanan sementara menantikan rumah mereka disiapkan. Dengan pelaksanaan konsep ini, pihak kerajaan telah meringgankan beban pembeli terutamanya pembeli yang terdiri daripada golongan yang miskin. Pelaksanaan konsep ini dapat mengelakkan pembeli daripada ditipu.
Kesan negatif daripada pelaksanaan konsep ini adalah kekurangan pemaju yang menender projek perumahan kerana pemaju kekurangan dana dalam menyiapkan projek perumahan. Kebanyakan pemaju tidak mempunyai dana yang banyak. Oleh itu, mereka menjual rumah dahulu sebelum membinanya. Mereka memperolehi dana daripada pembeli yang membayar deposit. Dengan pelaksanaan konsep ini, pihak pemaju yang kekurangan dana tidak akan berani tender projek perumahan.
Kesan positif daripada pelaksanaan konsep ini adalah pembeli tidak akan diekspioltasi. Pembeli dapat melihat rumah-rumah yang ingin dibeli sebelum membelinya. Ini dapat mengelakkan mereka daripada ditipu oleh pemaju yang tidak berhati perut. Sesetengah pemaju yang telah menerima duit deposit pembeli, tidak menyiapkan projek perumahan seperti yang dijanjikan dalam kontrak. Dengan pelaksanaan konsep ini, pembeli akan berasa lebih lega dan terjamin kerana mereka membeli rumah yang telah disiapkan dan tidak mempunyai sebarang masalah sebelum membayar deposit.
Kesimpulannya, pelaksanaan konsep “ bina dulu, jual kemudian” mempunyai kebaikan serta keburukannya. Pelaksanaan konsep ini merupakan tindakan yang rasional bagi kerajaan Malaysia.
Kerajaan telah melaksanakan konsep bina dulu jual kemudian di mana pengguna membayar 10%sebagai pendahuluan dan membayar baki 90% selepas pembinaan..
ReplyDeleteRasional kerajaan melaksanakan konsep tersebut. kerana Kerajaan mencuba menangani projek terbengkalai dengan pelbagai cara seperti memulihkan 359 projek yang melibatkan 67792 unit rumah dan47887 pembeli daripada 544 projek terbengkalai(125649 rumah unit rumah) dengan keseluruhan kos projek bernilai RM9.5 billion.
Kesan positif melaksanakan konsep tersebut ialah dapat menjamin hak penggunai.Dengan ini pembeli tidak perlu takut ditipu oleh pemaju.Hal ini kerana pembeli hanya bayar 10% sebagai pendahuluan.Selain itu,pengguna juga akan berasa lebih selamat.
Kesan negatif melaksanakan konsep tersebut ialah pemaju menghadapi masalah kekurangan modal.Hal ini kerana pemaju perlu mengeluarkan modal yang banyak membina rumah dulu.Oleh itu, mereka terpaksa pinjam daripada bank dengan faedah yang tinggi.Jika rumah tidak laris.pemaju terpaksa menghadapi kerugian.
Kesimpulannya,semua pihak perlu bekerjasama untuk melaksanakan konsep ini supaya masalah terbelangkalai dapat diselesaikan.
Konsep “bina dulu, jual kemudian” merupakan salah satu usaha yang dicadangkan oleh bekas Perdana Menteri Malaysia ke-5, Datuk Seri Abdullah Ahmad Badawi. Persatuan Pembeli Rumah (HBA) hari ini menggesa supaya konsep `bina dulu kemudian jual' dilaksanakan di Malaysia agar para pembeli tidak dibebani pelbagai risiko dan menangani masalah perumahan yang sering berlaku di negara kita.
ReplyDeletePresiden HBA, Datuk Zainuddin Bachik, berkata konsep ini akan menamatkan pelbagai masalah seperti hasil kerja tidak memuaskan, hak milik strata tidak dikeluarkan dan keengganan pemaju membayar penalti penyerahan lewat.
Dalam kertas kerja yang dibentangkan di Forum Pembeli Rumah di Sidang Kemuncak Hartanah dan Perumahan Negara di sini, beliau berkata konsep ini akan memaksa pemaju membina rumah berkualiti sejajar dengan harga dan tidak mengadakan langkah-langkah pengurangan kos dengan menggunakan bahan yang tidak berkualiti dan mengambil bekerja tenaga buruh tidak mahir yang murah.
Konsep ini, sekiranya dilaksanakan, akan menghentikan beban risiko pembeli rumah. Pembeli tidak sepatutnya menanggung risiko perniagaan seperti mana yang ditanggung sekarang, kerana mereka bukan pemilik perniagaan seperti pemaju dan institusi kewangan. Konsep ini dianggap rasional kerana ia mengelakkan risiko yang akan berlaku jika terus mengamalkan sistem jual beli rumah, sepertinya ialah pemaju menghadapi masalah kewangan atau projek terbengkalai dan pembeli terpaksa menghadapi kerugian kerana telah menjelaskan sebahagian bayaran.
Amalan sekarang adalah industri perumahan di Malaysia menjual rumah mengikut pelan dengan risalah jualan yang menarik, tidak seperti beberapa negara lain yang membina rumah terlebih dahulu sebelum menjualnya. Datuk Zainuddin Bachik berkata amalan sekarang mengakibatkan pelbagai masalah ditanggung ramai pembeli rumah apabila pemaju meninggalkan pembinaan rumah yang mereka beli. Oleh itu, negara kita perlu mengamalkan konsep “bina dulu, jual kemudian” untuk mengatasi masalah ini.
Walaubagaimanapun, mengamalkan konsep ini terdapat juga kesan-kesannya. Dari segi kesan positif, rumah yang siap dibina dapat ditunjukkan terus kepada pembeli-pembeli dan mereka dapat membuat penilaian sama ada mahu atau tidak dengan segera. Dalam konsep ini, pembeli untung kerana mereka boleh melihat terus mutu pembinaan tinggi atau rendah dan sebarang penipuan dielakkan. Pemaju juga dapat digalakkan supaya membina binaan yang baru dan bermutu tinggi.
Dari segi kesan negatif, pemaju akan menghadapi masalah kekurangan modal untuk menerus projek pembinaan dan projek terpaksa bengkalai. Antara sebabnya ialah pemaju daripada syarikat kecil tidak mempunyai modal yang mencukupi untuk menjalankan projek pembinaan. Jika mereka tidak menjalankan sistem jual beli rumah, mereka akan menghadapi masalah kekurangan modal. Selain itu, pemaju yang menghadapi masalah ini mungkin akan menambahkan kos projek dan harganya juga bertambah. Ini menyusahkan orang yang miskin dapat membeli atau mempunyai sebuah rumah.
Konsep “bina dulu, jual kemudian” ini amat digalakkan supaya diamalkan kemudian kerana konsep ini menguntungkan kedua-dua pemaju dan pembeli. Namun, konsep ini mempunyai kesan negatif. Oleh itu, kita mesti menangani masalah–masalah yang dihadapi dulu. Kemudian, baru mengamalkan konsep ini .